수도권 주담대 6억 한도·다주택자 대출 금지…2025년 이재명 정부 부동산 대출 규제 분석

2025년 6월 28일부터 시행된 정부의 ‘수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안’. 주담대 한도 6억 원 제한, 다주택자 대출 금지 등 전례 없는 규제의 핵심 내용과 시장 반응을 정리했습니다.

1. 정부 대출규제 배경

정부는 2025년 6월 27일 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 통해 수도권과 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 제한한다고 발표했습니다. 이는 서울 아파트 평균 매매가(약 12~13억 원)의 절반 수준으로, 소득이나 주택 가격과 무관하게 대출 총액을 제한한 전례 없는 조치입니다.

집값 급등과 가계부채 폭증, ‘영끌’ 수요 차단이 목표

최근 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격이 6년 9개월 만에 최대폭(0.43%) 상승하며 ‘패닉바잉’ 양상을 보였고, 시중은행 가계대출도 4월 5.3조 원, 5월 6조 원 등 연속 급증세를 기록했습니다.
정부는 실수요자 증가가 아닌, 고소득 상위 10%의 투자·투기성 수요가 주담대 6억 원 이상을 빌려 고가 아파트를 사들이는 것이 집값 급등의 핵심 원인이라고 진단했습니다.
이에 따라, ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출) 수요를 원천 차단하고, 수도권 집값을 안정시키기 위해 전례 없는 강도 높은 대출 규제를 도입한 것입니다.

2. 정부 대출규제 내용

다주택자 주담대 전면 금지…갭투자 차단

2주택 이상 보유자는 수도권·규제지역에서 추가 주택 구입 시 주담대 불가
1주택자는 기존 주택을 6개월 내 처분 조건을 충족해야만 대출 가능
전입 의무 강화: 주담대를 받은 경우 6개월 내 실거주 전입 필수
갭투자 차단: 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

기대 효과 vs 우려되는 부작용

긍정적 효과	우려되는 부작용
고가주택 투기 수요 억제	실수요자 대출 진입 장벽 상승
수도권 집값 단기 안정	‘현금 부자’만 집 살 수 있다는 불균형
갭투자 차단	외곽·지방으로의 풍선효과 가능성

3. 시장 반응과 쟁점:효과와 우려

단기 효과: 과열 진정 기대

전문가들은 “이번 조치로 고가 아파트 투기 수요가 줄고, 단기적으로 집값 상승세가 꺾일 것”이라고 전망합니다.
특히, 상위 10% 고소득자의 ‘영끌’ 매수와 갭투자가 사실상 차단되면서 서울 강남 등 고가 주택시장의 과열이 진정될 것으로 보입니다.

실수요자·청년층 부담, 풍선효과 우려

대출 의존도가 높은 20~30대 실수요자, 중산층은 ‘내 집 마련’의 문턱이 더 높아졌다는 비판이 큽니다.
현금 부자만 고가 아파트를 살 수 있게 되고, 대출 규제의 영향이 덜한 서울 외곽·경기 등으로 수요가 이동해 이른바 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 우려도 나옵니다.

중장기적 한계: 공급대책 병행 필요성